vzyskanie-neustoyki-po-ddu

Взыскание неустойки по ДДУ.

Взыскание неустойки с застройщика за просрочку передачи участнику строительства (гражданину) объекта строительства, например, квартиры в срок, предусмотренный договором долевого участия в строительстве (ДДУ), — весьма распространенный спор в наше время. Это обусловлено тем, что застройщики практически всегда нарушают срок строительства и сдачи домов в эксплуатацию.

К сожалению, в досудебном порядке строительные компании отказываются выплачивать неустойку гражданам в процессе досудебного урегулирования споров такого рода либо предлагают неприемлемо маленький размер компенсации. При таких обстоятельствах гражданам придется восстанавливать справедливость (взыскивать законную неустойку) в судебном порядке.

Вместе с тем, неустойка, уплачиваемая в случае нарушения предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, является законной, что, в свою очередь, предполагает ничтожность соглашений об уменьшении ее размеров. Соглашения о большем размере неустойки – законны.

Действующее законодательство предусматривает неустойку по ДДУ за:

  • нарушение сроков передачи дольщику объекта строительства;
  • нарушение сроков, предусмотренных ДДУ, устранения недостатков объекта долевого строительства, обнаруженных в течение гарантийного срока.

Примечание: Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением входящего в его состав технологического и инженерного оборудования, устанавливается договором участия в долевом строительстве и не может быть менее пяти лет.

Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование в составе объекта долевого строительства устанавливается договором участия в долевом строительстве и не может быть менее трех лет.

В последнее время в связи взысканной Президентом РФ инициативой о необходимости реформирования (изменения) законодательного регулирования отношений сторон в сфере долевого строительства грядет изменение законодательства в части порядка финансирования строительства и других положений. Видимо, это затронет и порядок взыскания неустойки по ДДУ, и, может быть, ее размер. Однако, пока соответствующие инициативы не превратятся в законоположения действующего законодательства, то регулирование сторон договоров долевого строительства остается в привычном, неизмененном виде.

Здесь необходимо помнить, что все договора (ДДУ), заключенные до даты вступления в силу соответствующих изменений, регулируются, в том числе по вопросу взыскания неустойки по ДДУ, законодательством, действовавшим до соответствующих изменений. Если, конечно, Законодатель не распространит силу изменений на ранее возникшие отношения.

Правовые основания взыскания неустойки по ДДУ.

В настоящее время отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, регулируются — Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Так как взыскание неустойки по ДДУ связано с нарушением застройщиком обязательств по договору, то данные отношения также регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации, например, в части исполнения обязательств.

Кроме того, когда участником долевого строительства является гражданин, и когда он заключает ДДУ для личных семейных бытовых нужд и целей, не связанных с занятием предпринимательской деятельностью, то отношения сторон договора, в той части, в которой они не урегулированы ФЗ-214, регулируются также Законом Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 «О защите прав потребителей».

Поскольку, заявление, предъявление и рассмотрение требований о взыскании неустойки по ДДУ осуществляется в судебном порядке, то стоит отметить, что процедура судопроизводства по такой категории дел регулируется процессуальным законом, которым в данном случае является Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации. Однако, в настоящей статье процессуальные вопросы не раскрываются, так как являются отдельной темой и не отвечают целям настоящей статьи.

Итак, в целях взыскания неустойки по ДДУ целесообразно применять следующие законоположения вышеназванных источников права (законов):

  • из положений ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
  • согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договору участия в долевом строительстве (далее также — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
  • В силу ч. 2 ст. 6 вышеназванного закона, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
  • В соответствии с ч. 3 ст. 6 того же закона, в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ.
  • Исходя из положений ст. 15 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей», моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения исполнителем, прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.
  • В соответствии со ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей», при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с исполнителя за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
  • В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
  • В порядке ст. 100 Гражданского процессуального кодекса РФ, Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

На что можно рассчитывать при взыскании неустойки по ДДУ?

Таким образом, анализ вышеизложенного позволяет сделать вывод, что для взыскания неустойки по ДДУ можно и нужно заявлять в судебном порядке следующие исковые требования:

  1. О взыскании, собственно, неустойки по ДДУ, размер которой состоит из 1/150 (одной стопятидесятой) ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действовавшей на последний день исполнения обязательств (на последний день, в который квартира должна быть передана) от цены договора за каждый день просрочки обязательств;
  2. О взыскании компенсации морального вреда, размер которого ко взысканию заявляется истцом, но оценивается и присуждается судом;
  3. О взыскании судебных расходов и расходов на оплату услуг представителя (юриста);
  4. О взыскании штрафа за отказ застройщика удовлетворить требования потребителя в добровольном (досудебном порядке. Размер штрафа взыскивается в пользу истца в размере 50% от всех взысканных сумм.

Учитывая цены ДДУ и сроки просрочки, исходя из которых и состоит большая часть исковых требований, размеры исков получаются значительными. Однако, надо быть готовым к тому, что при рассмотрении дел о взыскании неустойки по ДДУ суд, в порядке ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, при заявленном ответчиком (застройщиком) соответствующем ходатайстве, может уменьшить размер взыскиваемой неустойки. Суд уменьшает размер неустойки, когда усматривает несоразмерность размера неустойки последствиям просрочки исполнения обязательств.

Пример расчета требований при взыскании неустойки по ДДУ.

Давайте рассмотрим на примере как может выглядеть расчет требований при взыскании неустойки по ДДУ.

Предположим, что некий гражданин (участник долевого строительства) заключил с некоей строительной компанией (застройщиком) договор долевого строительства квартиры (ДДУ), по которому застройщик обязан был в срок не позднее IV квартала 2017 года передать квартиру (объект долевого строительства). При этом, цена ДДУ составила – 2 900 000 (Два миллиона девятьсот тысяч) рублей.

Однако, как это часто бывает, застройщик просрочил выполнение обязательств и передал квартиру по акту приема-передачи только 25.09.2018.

Надо отметить, что в соответствии с действующим законодательством, участник долевого строительства может заявлять требования о взыскании неустойки по ДДУ и другие сопутствующие требования, в том случае, когда он выполнил свои обязательства по ДДУ, то есть выплатил цену ДДУ (оплатил долевой взнос). В данном случае не имеет правового значения внес он личные денежные средства или застройщик получил денежные средства от банка, с которым гражданин заключил ипотечный кредитный договор. То обстоятельство, что участник долевого строительства выплачивает ипотечный кредит для вопроса взыскания неустойки по ДДУ также правового значения не имеет.

При таких обстоятельствах расчет требований, на момент 01.10.2018, будет выглядеть следующим образом.

  1. Требование о взыскании неустойки. Расчет неустойки:

— Цена ДДУ — 2 900 000 (Два миллиона девятьсот тысяч) рублей.

— Период просрочки. С учетом, того, что 30.12.2017 – выходной день (суббота), а в соответствии с производственным календарем на 2018 год, с 01 по 08 января устанавливались новогодние каникулы, застройщик мог исполнить обязательства без просрочки, в понятиях действующего законодательства, вплоть до 09.01.2018 включительно. То есть, просрочка составляет за период с 10.01.2018 по 25.09.2018 (22 дня в январе +28 дней в феврале + 31 день в марте + 30 дней в апреле + 31 день в мае + 30 дней в июне + 31 день в июле + 31 день в августе + 25 дней в сентябре) – 259 дней.

— Ставка рефинансирования на последний день исполнения обязательства (с 18 декабря 2017 г.) – 7,75%.

Таким образом, размер неустойки составит 2 900 000*0,0775/150*259 = 388 068 (Триста восемьдесят восемь тысяч шестьдесят восем) рублей 33 копейки.

  1. Требование о взыскании компенсации морального вреда, который истец оценил в 50 000 (Пятьдесят тысяч) рублей.
  2. Требование о взыскании расходов на оплату услуг представителя, которые составил по договору оказания юридических услуг – 45 000 (Сорок пять тысяч) рублей.
  3. Требование о взыскание штрафа в размере 50% от взысканных сумм.

Размер неустойки (пени) за нарушение застройщиком срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства составляет 1% от:

·         стоимости расходов на устранение такого недостатка (дефекта) либо

·         стоимости жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, если выявленные недостатки (дефекты) могут служить основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания.

Калькулятор расчета размера неустойки по ДДУ

Примечание:

  1. При использовании калькулятора учитывайте следующие значения ставки рефинансирования (ключевой ставки):

  • с 18.12.2017 по 11.02.2018 — 7,75% годовых;
  • с 12.02.2018 по 25.03.2018 — 7,5%;
  • с 26.03.2018 по 13.09.2018 — 7,25%;
  • с 14.09.2018 по 13.12.2018 — 7,5%;
  • с 14.12.2018 по настоящее время — 7,75%;

      2.При указании значений ставки в поле «Ставка рефинансирования (в процентах)» разделителем чисел является «.» (точка), а не «,» (запятая)

Цена ДДУ (в рублях)
Ставка рефинансирования (в процентах)
Количество дней просрочки

Алгоритм действий при взыскании неустойки по ДДУ.

В целях взыскания неустойки по ДДУ рекомендую придерживаться следующего алгоритма действий:

  1. Рассчитайте размер неустойки, оформите письменно претензию, заявите претензию лично в офисе застройщика с проставлением отметки о приеме обращения либо направьте почтой;
  2. В случае неудовлетворения застройщиком Ваших требований о выплате неустойки по ДДУ в досудебном, добровольном порядке в течение 10 дней с момента получения претензии, подготовьте исковое заявление о взыскании неустойки по ДДУ и подайте его в установленном порядке в суд;
  3. Участвуйте в судебных заседаниях, получите решение суда и исполнительный лист;
  4. Направьте исполнительный лист для принудительного исполнения решения суда о взыскании неустойки по ДДУ в банк застройщика или в Федеральную службу судебных приставов с соответствующим заявлением и банковскими реквизитами.

Примеры успешной судебной практики

Следующие отзывы конкретных людей, которым я взыскал неустойку в суде:

Исмагилова Кира Ринатовна;

Сычев Олег Витольдович;

Стан Ольга Викторовна;

Голованов Николай Иванович.

Вместо выводов

В данной статье описаны основные тезисы по вопросу взыскания неустойки по ДДУ, для достижения результата, который бы выразился в вынесении судом решения о взыскании неустойки по ДДУ, компенсации морального вреда, расходов на оплату услуг представителя, возможно, убытков сверх неустойки, штрафа и приходе денежных средств на Ваш счет, необходима работа квалифицированного юриста, которая может длиться от 4-6 месяцев только до оглашения резолютивной части решения, а квалификация специалиста в области права безусловно влияет на результат, в том числе, выражающийся в величине присужденных денежных средств.

Многолетний опыт взыскания неустойки по ДДУ, а также судебная защита по другим требованиям, исходящих из отношений в сфере долевого строительства, позволяет Частной юридической практики JURIS PERITUS оказывать юридическую помощь в данном вопросе на высоком профессиональном уровне, в том числе по лучшим ценам в Санкт-Петербурге в соотношении «цена – качество».

Если у Вас остались вопросы — обращайтесь, поможем.

Задать вопрос




 

Другие публикации